Основной запрос по переводу земель в рекреацию – это перевод земельных участков категории сельскохозяйственного назначения. Их много, они относительно дешевые и, как правило, находятся в хороших локациях. Но положительных решений о переводе крайне мало. Почему так сложен процесс перевода, попытались разобраться с президентом Межрегионального юридического центра земельных отношений Екатериной Ивановой.
Екатерина Иванова — основатель и президент Межрегионального юридического центра земельных отношений zemelny-vopros.ru, кандидат юридических наук, член Ассоциации юристов России. Екатерина обладает богатым опытом в вопросах регулирования земельных отношений и является признанным экспертом в области перевода земельных участков в различные категории.
Что нужно учитывать перед покупкой сельскохозяйственных земель?
Для тех, кто покупает сельскохозяйственные земли и хочет перевести их в рекреацию, важно заранее оценить участок с точки зрения его сельскохозяйственной ценности:
- Относится ли участок к сельскохозяйственным угодьям согласно генеральному плану муниципалитета?
- Допускается ли застройка на участке в соответствии с местными правилами землепользования и застройки?
- Находится ли участок в зоне преимущественного сельскохозяйственного использования по схеме территориального планирования региона?
- Превышает ли кадастровая стоимость участка среднерайонный уровень более чем на 50%?
- Включен ли участок в перечень особо ценных угодий региона?
- Были ли у продавца попытки изменить категорию участка?
Все эти факторы влияют на то, будет ли решение о переводе земельного участка в другую категорию обоснованным.
Пошаговая процедура перевода земель в рекреацию
Чтобы перевести участок в земли рекреации, необходимо изменить как генеральный план, так и правила землепользования и застройки муниципального образования. Для этого потребуется:
- Обратиться в местную администрацию с заявлением и обосновывающими материалами.
- Указать, что именно будет создано на участке, сколько новых рабочих мест появится и какие плановые налоговые отчисления будут производиться в бюджет.
Сколько времени занимает процедура перевода?
В среднем процедура занимает полтора-два года. Но реального прогноза дать невозможно. Часто при согласовании новых редакций генерального плана и правил землепользования и застройки процедура затягивается на 3-5 лет, и инвестор на этот срок никак не может повлиять из-за большого количества согласований и неограниченных в законодательстве сроках утверждения документов.
Основные сложности и риски перевода
Основная сложность заключается в том, что любой перевод — это право, а не обязанность властей. Это создает неконтролируемый инвестором риск, так как смена команды у власти может повлечь смену политического и градостроительного курса.
Стоимость перевода земель в рекреацию
В среднем 1 млн/га, но это для больших массивов. Меньше чем за 12-15 млн рублей, как правило, уложиться сложно. Основная проблема в том, что у муниципалитетов, как правило, нет в бюджете денег на разработку генеральных планов, правил землепользования и застройки. И инвесторам приходиться разрабатывать такие документы самостоятельно, предоставляя предложения по изменению генеральных планов в виде готовых генеральных планов. Градостроительный кодекс это не запрещает, так как не установлено в какой форме можно подавать свои предложения по переводу.
Заключительные этапы перевода и рекомендации
После успешного изменения генерального плана, правил землепользования и застройки может потребоваться дополнительное решение губернатора о переводе земельного участка в другую категорию. Завершающим этапом является изменение сведений о категории и виде разрешенного использования участка в Росреестре (в выписке ЕГРН).
Иногда лучше переплатить за уже переведенный участок и сразу начинать на нем работать, чем надеяться на успешный перевод и, возможно, его не дождаться.
Заключение: Самостоятельно перевести участок почти невозможно
Оценить примерные шансы на перевод каждого конкретного участка можно вместе со специалистом, исходя из сложившейся градостроительной ситуации и исходных данных об участке. Самостоятельно перевести участок почти невозможно.
Приглашаем вас на наш форум по маркетингу для отельеров “Как настроить эффективный отдел продаж даже в самом маленьком отеле или глэмпинге”.
Форум состоится с 16 по 17 сентября 2024 года в Москве.
