В последние годы в России растет спрос на экологический и природный туризм, поэтому идея построить отель в окружении лесных массивов становится всё более актуальной. С 2022 года появилась возможность размещать гостиницы на землях лесного фонда (ЛФ), но при этом действует ряд ограничений и правил, которые необходимо учитывать.
В этой статье разберем основные правовые нормы, особенности аренды лесных участков, а также специфику работы в водоохранных и защитных зонах.
P.S эта статья основана на презентации Марины Ненароковой, руководителя консалтинговой юридической компании «Природный кодекс», вице-президента Общенационального Союза Индустрии Гостеприимства (ОСИГ), с нашей онлайн выставки “Строительство загородного отеля или глэмпинга в 2025”.
Хотите избежать рисков и обеспечить своему проекту юридическую защиту?
Обратитесь за помощью к специалистам «Природный кодекс» – они комплексно решают любые земельно-имущественные вопросы и консультируют по законодательству о природных территориях, туризме и экологии.
Узнайте больше о возможностях сопровождения проектов и получите качественную юридическую поддержку уже сегодня:
Подробнее об услугах «Природный кодекс»
1. Возможность строительства гостиниц на землях лесного фонда
1.1. Правовое обоснование
- Разрешено строительство:
Благодаря изменениям в законодательстве, с 01.01.2022 года строительство зданий отелей на землях ЛФ стало легальным при условии заключения договора аренды после указанной даты. - Вид права:
Гостиница возводится на участке, взятом в аренду у государства, поскольку лесные земли остаются в собственности РФ. - Рекреационные цели:
Использование леса для туризма, отдыха и укрепления здоровья граждан официально допускается, но с рядом ограничений.
1.2. Ключевые ограничения
- Не более 3 этажей и не выше 15 метров для гостиничных зданий.
- Площадь застройки:
- Не должна превышать 20% площади всего лесного участка.
- Общая площадь зданий и сооружений — не более 1 га.
- Расположение гостиницы:
- Допустимо только на территориях без лесных насаждений (прогалины, поляны), либо на участках с погибшими или старыми деревьями, если предусмотрена санитарная рубка.
- Сплошные и выборочные рубки для расчистки земли под строительство отеля запрещены.
2. Как получить разрешение на строительство
2.1. Проект освоения лесов (ПОЛ)
- ПОЛ + разрешение на строительство:
Застройщику необходимо получить положительное заключение государственной экспертизы проекта освоения лесов. Только после этого органы государственной власти субъекта РФ могут выдать официальное разрешение на строительство. - Учет зон с особыми условиями:
В ПОЛ, как правило, не указаны ограничения по зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Ответственность за соблюдение требований водоохранных зон, зон затопления и подтопления, особо охраняемых природных территорий (ООПТ) и т.д. лежит на самом инвесторе.
2.2. Материалы и пожарная безопасность
- Негорючие материалы:
Большая часть конструкций должна быть из материалов с огнестойкими свойствами. - Деревянные постройки:
Допускаются только с пропиткой огнезащитными средствами. - Пожарная сигнализация и средства тушения:
Обязательны к установке и регулярному обслуживанию.
3. Аренда лесного участка и ограничения в праве
3.1. Порядок заключения договора
- Через торги:
Договор аренды земли лесного фонда заключается исключительно на аукционной основе. - Нельзя уступать участок:
По судебной практике 2024 года, победитель торгов обязан лично выполнять условия договора. Переуступка прав аренды третьим лицам (в том числе через покупку компании-арендатора) запрещена, если договор был заключен после 01.06.2015 или аукцион признали несостоявшимся с одним участником.
3.2. Проверка перед покупкой компании
Если инвестор планирует приобрести фирму, которая уже владеет правами аренды на лесной участок, необходимо:
- Убедиться в регулярности подачи лесных деклараций (ЛД) до 23.04.2022. При отсутствии декларации арендный договор может быть расторгнут.
- Проверить наличие прав третьих лиц — иногда участок может быть передан и для охотничьих хозяйств или лесозаготовок.
- Выяснить возможность обеспечения инфраструктурой (дороги, электросети, водоснабжение), учитывая запреты на рубку деревьев и нарушение почвенного слоя.
4. Особенности защитных лесов и особо защищенных участков (ОЗУ)
4.1. Защитные леса (ЗЛ)
- Могут включать особо охраняемые природные территории, территории водоохранных зон, лесопарков и т.д.
- Требуются дополнительные согласования, часто действуют более жесткие запреты на любые строительные работы.
4.2. Особо защищенные участки (ОЗУ)
- Ранее в СССР были отдельные постановления по кедровым, почвозащитным лесам и т. д.
- После 2023 года некоторые виды ОЗУ упразднены, но в государственном лесном реестре (ГЛР) еще могут числиться. Это создает правовые коллизии, когда формально участок может считаться охраняемым, хотя по новым нормам он не является таковым.
5. Водоохранные зоны и береговая полоса
Нередко лесные участки располагаются у воды, что накладывает дополнительные ограничения:
- Береговая полоса
- Для водных объектов общего пользования — 20 м.
- Нельзя возводить капитальные объекты, нарушающие право свободного прохода.
- Водоохранная зона и прибрежная защитная полоса
- Имеют собственные правила хозяйственной деятельности для сохранения водных ресурсов.
- Ширина варьируется в зависимости от типа водоема (река, озеро, море).
- Зоны затопления и подтопления
- Требуют либо полной инженерной защиты, либо отказа от строительства капитальных сооружений.
- Границы таких зон отражаются в документах территориального планирования.
6. Решение проблем и последовательность действий
6.1. Лесная амнистия
- Применима к объектам, возведенным до 2016 года (кроме ООПТ, храмов и некоторых других исключений).
- Может помочь узаконить уже существующие постройки при соблюдении ряда условий.
6.2. Выведение участков из лесного фонда
- Если право собственности на объекты оформлено до 2016 года, возможно перевести землю из лесного фонда в другую категорию (через Росимущество или суд).
- Процедура длительная и требует юридической экспертизы.
6.3. Этапы планирования
- Диагностика: Определить, к каким категориям относятся леса (защитные, ОЗУ).
- Карта решений: Выбрать оптимальный маршрут узаконивания (либо строить по новым правилам, либо применять амнистию).
- Коммуникация с органами исполнительной власти: Получить все разрешения, согласования, экспертизы.
- Составление плана: Учет сроков, затрат, необходимых подрядчиков.
- Реализация: Выполнение намеченных шагов.
7. Выводы
Строительство отеля на землях лесного фонда открывает новые возможности для экологического туризма и интересных инвестиционных проектов. Однако высокая привлекательность сопряжена с множеством правовых нюансов, строгих ограничений и дополнительных согласований:
- Отелям в лесу разрешается не более 3 этажей, а площадь зданий не может превышать 1 га.
- Сплошные и выборочные рубки запрещены, допускается лишь строительство на прогалинах или площадках после санитарной вырубки.
- Разрешение на строительство выдает субъект РФ, но только при наличии положительного заключения государственной экспертизы ПОЛ.
- Лесной участок арендуется по итогам торгов, а переуступка прав зачастую недопустима.
- Нужно учитывать защитные леса, ОЗУ, водоохранные зоны и зоны затопления.
- Лесная амнистия и перевод участка из ЛФ возможны, но требуют тщательной юридической проработки.
Для успешной реализации проекта крайне важно детально проанализировать все факторы: правовой статус лесного участка, категории защитных лесов, наличие зон с особыми условиями и требования пожарной безопасности. Соблюдение норм лесного и градостроительного законодательства не только позволит избежать судебных споров, но и сделает будущий отель надежным и инвестиционно привлекательным объектом.
Хотите узнать больше о строительстве загородного отеля или глэмпинга в 2025 году?
Смотрите записи других вебинаров с нашей онлайн выставки Строительство загородного отеля или глэмпинга в 2025 и получите актуальные инсайты от экспертов отрасли.
Подробности по ссылке: fabrikaoteley.ru/events/11
Отель наизнанку
Все новости отельной индустрии
