Коллективные инвестиции и доходность для управляющих компаний

Эта статья подготовлена на основе поста Галины Исаевы, основателя Ассоциации загородных отелей.

Что такое коллективные инвестиции в коттеджные отели

Сейчас большинство загородных/коттеджных отелей развивается за счет привлечения частных инвестиций. Схема обычно одинакова:
➡️ УК (инициатор/девелопер проекта) продает участок с домом на территории своего отеля и забирает его в управление своей управляющей компании (УК).
➡️ Доход делится между УК и новым собственником дома.

Подобная модель бизнеса активно развивается последние 5–6 лет. И вроде все выглядит красиво:

• Инициаторы проекта размежевали землю и продали дороже, чем купили
• Построили коттедж
• Заработали на стройке
• И забрали объект в управление

Считай, заработали трижды: на земле, на строительстве и потом на управлении.

На наших форумах мы часто поднимали этот вопрос. Ключевой момент — какой процент от выручки сдачи дома отдает УК частному инвестору. Именно отсюда можно рассчитать доходность на вложенный рубль, то есть найти «золотую середину» для УК и частных инвесторов.

Снижение доли инвестора и отсутствие гарантий

Раньше, еще 4–5 лет назад, инвестору предлагали 60% от общей выручки, сейчас этот процент заметно снижается. Кроме того, обычно никаких гарантий доходности (как у банков) нет: расчеты примерные, исходя из реалий рынка или опыта УК.

Нередко в рекламе проектов заявляются очень высокие цифры доходности, до 30–60% годовых, что вызывает определенные сомнения. Недавно мне предложили посмотреть объект, где уже построено более 100 домов на частные инвестиции.

Пример проекта на 100 домов

Концепция проекта — тихий семейный отдых в лесу, рестораны и бани планируются, но пока под сторонним управлением. Дома построили, распродали. Теперь пришло время управлять всем этим хозяйством.

Я решила посчитать финмодель основательно:

• Создала подробный файл с расходами и доходами
• Изучила конкурентов и рынок
• Спрогнозировала доходы по месяцам с учетом праздников и каникул

Оказалось, когда домов много и все они одинаковые, ADR и загрузка снижаются (особенно с учетом пандемийного бума на коттеджи). Новые семейные дома оказываются в избытке, а значит, сильно не поднимешь цены.

Результаты расчета доходности

• При 50 домах УК уходит в минус
• При 100 домах результат практически нулевой
• При 150 домах возможен небольшой плюс — рентабельность около 10% при загрузке около 50%

Я учла долю собственникам (50% от оборота без завтраков), а также потенциал дохода от ресторана. Получилось, что собственники домов зарабатывают в среднем 94 000 рублей в год. Если дом покупался примерно за 8,5 млн рублей, то доходность около 13% годовых (без учета налога).

Поговорила с другими отельерами: один проект достиг безубыточности при 120 домах, другой — при 80 домах (но с долевым соотношением 60% на 40% в пользу УК). При этом бесконечно расширять комплекс нельзя: спрос падает, нужны дополнительные вложения в инфраструктуру.

Ограничения и реалии управления

На схемах коллективных инвестиций УК обычно зарабатывают дважды, а не трижды:

1. На продаже земли и дома
2. На управлении (хотя доходность от управления может быть невысокой)

К тому же для грамотного управления большим количеством объектов требуется развивать серьезную инфраструктуру: склады, общежития для персонала, ресторан, хоздворы, офисные блоки, прачечную и т. п. Инвесторам и девелоперам придется вложить значительные средства, чтобы обеспечить сервис должного уровня.

Возможные рабочие схемы и риски

Считается, что оптимальный вариант — когда сама УК строит загородный отель, вкладывая собственные средства в инфраструктуру и номерной фонд. Параллельно привлекаются частные инвестиции в соотношении 50/50. При фонде около 100 юнитов и доле инвестора не более 40–50% от выручки, УК может достичь операционной рентабельности 30%.

Однако существуют и проблемные вопросы:

• Как распределять доход: котловым методом или по фактически сданным объектам? Котловой метод удобен, если дома максимально похожи.
• Фактическая доходность инвесторов: нет гарантий, что заявленная прибыль будет достигнута, и трудно продать дом, если он не приносит ожидаемого дохода.
• Назначение земли: проекты часто строятся на землях ИЖС, что формально не предполагает гостиничный бизнес.
• Забюрократизированность и легальность: сдача более 100 домов без полноценной инфраструктуры ресепшен, СПА, питания может вызывать вопросы с точки зрения соответствия законам.

В целом, увидев пример «Объекта Х», я серьезно задумалась о том, насколько эффективна схема коллективных инвестиций для УК и инвесторов, если нет грамотно проработанного баланса интересов.

Отель наизнанку
Все новости отельной индустрии