Как продать отель или глэмпинг в 2024/25: пошаговое руководство

Эта статья создана на основе подкаста наших экспертов: Галины Исаевой, основателя Ассоциации загородных отелей, и Марии Гребенниковой, руководителя проекта «Продажа отелей».

Полную версию подкаста можно посмотреть здесь:

А так же на нашем Rutube.

Продажа гостиничных объектов и глэмпингов в 2024/25 году требует глубокого понимания рынка, тщательной подготовки и правильной стратегии. В этой статье мы рассмотрим ключевые аспекты продажи таких объектов, проанализируем тенденции рынка и дадим рекомендации для успешного завершения сделки. Эксперт в гостиничной индустрии Мария Гребенникова, возглавляющая новое направление по продаже и покупке гостиничных объектов в Ассоциации загородных отелей, делится своими знаниями и опытом.

Тенденции на рынке: какие объекты продаются?

На сегодняшний день рынок гостиничных объектов в России демонстрирует несколько ярко выраженных тенденций. В первую очередь продаются отели, которые уже давно работают на рынке, но нуждаются в значительных инвестициях для поддержания конкурентоспособности. Эти “уставшие” объекты часто привлекают внимание покупателей, готовых вложиться в их обновление и модернизацию.

Также на рынке представлены объекты, строительство которых было начато, но по разным причинам не завершено. Эти недостроенные проекты представляют собой возможность для инвесторов, готовых довести их до конца и вывести на рынок как готовый продукт.

Отдельное внимание стоит уделить загородным объектам и нишевым проектам, связанным с санаторно-курортным оздоровлением. Глэмпинги, являющиеся относительно новым сегментом рынка, также становятся все более популярными среди покупателей. Однако их продажа сопряжена с рядом специфических проблем, о которых пойдет речь далее.

Проблемы и особенности продажи глэмпингов

Одной из основных проблем, с которыми сталкиваются продавцы глэмпингов, является их правовой статус. Многие глэмпинги на самом деле представляют собой не полноценные гостиничные комплексы, а объекты недвижимости, сдаваемые в аренду. Это может привести к конфликтам с соседями и органами власти, особенно если глэмпинг находится на территории сельского населенного пункта или на земле, не предназначенной для коммерческого использования.

Другой важный аспект — это оценка глэмпингов с точки зрения их капитализации. Инвесторы, строящие глэмпинги, зачастую не понимают, как правильно оценить их как бизнес. Это может привести к недоразумениям между продавцами и покупателями, которые не всегда осознают реальную стоимость объекта, основанную на его коммерческом потенциале.

Оценка гостиничных объектов: что важно знать?

Для оценки гостиничных объектов существует три основных подхода:

1. Оценка стоимости активов. Этот подход основывается на определении стоимости всех активов, принадлежащих объекту, включая здания, оборудование и земельные участки.
2. Сравнительный анализ. Здесь рассматриваются аналогичные объекты, недавно проданные на рынке, и на основе их цены определяется стоимость оцениваемого отеля или глэмпинга.
3. Определение рыночной стоимости. Этот подход учитывает доходность объекта и амортизацию. В гостиничной индустрии амортизация составляет около 15% от оборота, что значительно выше, чем в других секторах коммерческой недвижимости. Это необходимо учитывать при определении реальной рыночной стоимости объекта.

Особое внимание следует уделить ведению управленческого учета. Бухгалтерская и налоговая отчетность могут быть подделаны, поэтому важно опираться на управленческую отчетность, чтобы получить полное представление о доходах и расходах объекта.

Сегменты покупателей: кто заинтересован в покупке?

На рынке покупки гостиничных объектов можно выделить три основных сегмента покупателей:

1. Крупные гостиничные компании. Эти игроки обычно интересуются приобретением действующих объектов, которые могут сразу начать приносить прибыль.
2. Частные инвесторы. Они предпочитают готовые объекты, поскольку не хотят тратить время и ресурсы на строительство и запуск нового бизнеса.
3. Новые oтельеры. Эта категория покупателей ищет объекты с потенциалом для развития и готова вкладываться в их модернизацию и реконцепцию.

Каждый из этих сегментов предъявляет свои требования к объектам, поэтому важно понимать, кто является вашим целевым покупателем и что именно он ищет.

Рекомендации для продавцов и покупателей

Чтобы успешно продать отель или глэмпинг, необходимо тщательно подготовиться. В первую очередь, обратитесь к профессионалам для оценки объекта и разработки стратегии продажи. Они помогут учесть интересы всех сторон и найти оптимальное решение для сделки.

Также важно провести детальную оценку рыночной стоимости объекта, учитывая его потенциал и правовой статус. Если объект имеет проблемы с документами или находится в зоне конфликта с местными властями, это может серьезно повлиять на его стоимость и привлекательность для покупателей.

Не менее важным аспектом является разработка концепции и стратегии развития объекта. Это особенно актуально для глэмпингов, которые требуют четкого понимания конечной цели и возможностей земли и коммуникаций для ее достижения.

Заключение

Продажа гостиничных объектов и глэмпингов в 2024/25 годах — это сложный процесс, требующий глубокого понимания рынка и тщательной подготовки. Успех сделки зависит от правильной оценки стоимости объекта, выбора подходящей стратегии и обращения к профессионалам для помощи в разрешении возможных споров.

Следуя рекомендациям, изложенным в этой статье, вы сможете найти подходящего покупателя и успешно завершить сделку, будь то продажа небольшого глэмпинга или крупного загородного отеля.

Если вы хотите продать или купить отель с нашей помощью, обращайтесь к Марии.

Также приглашаем вас на наш Инвестиционный форум, где эксперты отельного рынка расскажут о действительно эффективных инвестициях в отели и глэмпинги.